Nieuws

Is de sale-and-lease-back van een onroerende zaak een btw-belaste levering?

15 februari 2021

Overweeg je een sale-and-lease-back constructie met betrekking tot onroerende zaken? Laat je dan informeren over de gevolgen voor de btw. Door het Hof van Justitie is in de zaak ‘Mydibel’* geconcludeerd dat indien er sprake is van een zuiver financiële transactie, dit niet tot een levering van de onroerende zaak leidt. In de zaak Mydibel vestigde de ondernemer een recht van erfpracht op zijn onroerende zaken, met als gevolg dat de ondernemer nog steeds als eigenaar over de onroerende zaken kon beschikken.

Uitspraak hoge raad

Op 29 januari 2021 is door de Hoge Raad een uitspraak gedaan inzake de sale-and-lease-back van een appartementencomplex door een woningcorporatie. De woningcorporatie exploiteert woonruimten en heeft ter versterking van haar liquiditeitspositie het vrijwel nieuwe appartementencomplex overgedragen aan een derde om het aansluitend voor een periode van 25 jaar terug te huren en onder te verhuren. De sale-and-lease-back overeenkomst is aangegaan onder de voorwaarde dat de woningcorporatie de exploitatie, de organisatie en het beheer van het vastgoedcomplex blijft verzorgen. De kopende partij mag het appartementencomplex gedurende 15 jaar na de overdracht niet verkopen en de woningcorporatie dient na die termijn, zolang het huurcontract loopt, in te stemmen bij een verkoop van het appartementencomplex.

Sale-and-lease-back constructie een levering voor de btw?

Centraal in deze zaak stond de vraag of de sale-and-lease-back constructie een levering is voor de btw. Bij een bevestigend antwoord, was de vervolgvraag of het een overgang een geheel of een gedeelte van een algemeenheid van goederen betreft. Bij een overgang van het geheel of een gedeelte van een algemeenheid van goederen, zoals opgenomen in artikel 37d van de Wet op de omzetbelasting 1968, wordt geacht geen levering te hebben plaatsgevonden. Door de Rechtbank Den Haag is geoordeeld dat er sprake is van een levering voor de btw en dat sprake was van een overgang van het geheel of een gedeelte van een algemeenheid van goederen. Het Hof van Den Haag kwam tot de conclusie dat er geen sprake was van een levering.

Volgens de Hoge Raad is de macht om als eigenaar over het goed te beschikken wel degelijk overgegaan op de koper en is er sprake van een levering voor de btw. De koper heeft immers de bevoegdheid om te beslissen over het gebruik en, weliswaar met toestemming van de woningcorporatie, de mogelijkheid het te vervreemden. Doordat de woningcorporatie de exploitatie niet langer verricht in de hoedanigheid van eigenaar – maar als huurder die het onderverhuurt – en tegen vergoeding het beheer voor de koper is gaan verrichten, heeft de woningcorporatie geen (zelfstandig deel van) een onderneming overgedragen. Van een overgang van een geheel of een gedeelte van een algemeenheid van goederen is derhalve geen sprake. De levering heeft binnen 2 jaar eerste ingebruikname ervan plaatsgevonden, waardoor de woningcorporatie van rechtswege btw is verschuldigd.

Contact

Overweeg je om een sale-and-lease-back constructie aan te gaan en wil je weten wat de gevolgen zijn voor de btw, neem dan contact op met één van onze btw-adviseurs of stuur een e-mail naar btw@crop.nl.

*(zaak nr. C-201/18, ECLI:EU:C2019:254)

 

Bron: Hoge Raad 29 januari 2021

Contact

Erik ter Maat
Tax Consultant
+31 (0) 33 - 46 357 27 info@crop.nl