Fiscale tips woningfinanciering bij de eigen bv

Er zijn drie redenen om direct goed te (laten) kijken naar de leningen die door jouw bv zijn verstrekt voor de financiering van de eigen woning: de gestegen waarde van de woning, de stijgende hypotheekrente en het steeds kleinere belastingvoordeel van de hypotheekrenteaftrek.

Waardestijging woning

Als gevolg van de waardestijging van de woning is het risico voor de BV dat jij de lening niet kunt terugbetalen afgenomen. De in de oorspronkelijk overeengekomen rente begrepen risico-opslag is,  kijkend naar de huidige waarde van de woning, daardoor mogelijk aan de hoge kant. De informatie die je nodig hebt om te onderzoeken of er een renteverlaging voor jou in zit is de volgende: actuele waarde van jouw woning, de schuld/waardeverhouding ten tijde van het verstrekken van de lening en het vaststellen van diezelfde verhouding op dit moment.

Stijgende hypotheekrente

De hypotheekrente is snel en fors aan het stijgen, gemiddeld ruim 1% in de afgelopen 3 maanden. Op dit moment is de rente nog steeds lager dan bijvoorbeeld 3 jaar geleden, maar dat kan snel veranderen! Het is daarom aan te raden om te kijken of er mogelijkheden zijn om tot een lagere rente te komen dan je bent overeengekomen. Denk hierbij aan mogelijkheden die je bij een bank ook hebt: oversluiten van een hypotheek en rentemiddeling. Misschien is de lening inmiddels ook al deels gelost, dat vergroot de mogelijkheden op een kansrijke neerwaartse renteaanpassing. Hoe bepaal je een zakelijke nieuwe rente? Wij doen dat door te kijken naar actuele hypotheekrentetarieven van banken. Daar mag je als BV bij aansluiten. Sterker nog, het is een onderbouwing dat je zakelijk aan het handelen bent.

Hypotheekrenteaftrek bij eigen BV: voordeel wordt een nadeel

Tot voor kort was het aantrekkelijk om een zo hoog mogelijke hypotheekrente aan je BV te betalen. De afgelopen jaren is dat voordeel steeds kleiner geworden en vanaf 2023 kan het zelfs een nadeel worden. Je hebt dan liever een zo laag mogelijk percentage en dat zit als volgt. Iedere euro rente die je aan je BV betaalt is belast met vennootschapsbelasting. Dit tarief is voor winsten tot € 395.000: 15% (tarief 2022). Van die euro houdt de BV dus 85 cent over. Keer je deze winst uit, dan is hierover aanmerkelijk belangheffing verschuldigd van 26,9% (tarief box 2 in 2022). Het gecombineerde tarief is dan 37,87%. In je aangifte inkomstenbelasting trek je, vanaf 2023, de hypotheekrente af tegen een tarief van 37,05%. Per saldo leidt het tot een verlies.

Waardering woning

Voor de onderbouwing van het rentepercentage is het prettig dat de woning op een goedkope manier kan worden gewaardeerd. Er zijn diverse aanbieders die via internet (zonder feitelijke bezichtiging van de woning) een indicatieve waarde afgeven voor een fractie van de prijs (bedragen rond de € 25 – € 75) van een reguliere taxatie. Uit ervaring weten we dat voor veel woningen gebruik kan worden gemaakt van deze aanbieders en dat deze ook door banken worden geaccepteerd. Jouw BV kan dat dan dus ook.

LET OP!
Eigen woningschulden worden in het wetsvoorstel excessief lenen uitgezonderd.

LET OP!
Misschien past een (gedeeltelijke) herfinanciering wel beter in jouw persoonlijke plaatje. De lening van de BV wordt dan bancair overgesloten. Met de vrijgekomen middelen kan de BV dan bijvoorbeeld gaan beleggen.

Is jouw interesse gewekt om eens naar jouw eigen woning lening bij de eigen BV te laten kijken? Neem dan contact op met een van onze specialisten.