Miljoenennota 2023: 6 maatregelen voor de woningmarkt
Om de krapte op de woningmarkt aan te pakken heeft het kabinet een aantal voorstellen gedaan voor zwaardere lasten voor beleggers, waardoor particulieren meer kans krijgen op de woningmarkt. Daarnaast wordt in het kader van de energietransitie de btw op zonnepanelen op woningen verlaagd naar 0%.
1. Overdrachtsbelasting
De overdrachtsbelasting stijgt van 8% naar 10,4% voor onroerende zaken die niet als eigen woning kunnen worden aangemerkt. Denk aan bedrijfspanden, kantoren, winkels, hotels en recreatiewoningen.
Gezien de substantiële tariefsverhoging ligt het voor de hand om belaste vastgoedtransacties die zijn gepland rondom de jaarwisseling zoveel mogelijk te laten plaatsvinden in 2022.
De tariefsverhoging kan mede impact hebben op gescheiden koop-aannemingsovereenkomsten en btw. Het wordt hierbij nog belangrijker een goede kosten-batenafweging te maken.
Voor de eigen woning blijft het tarief van 2% gelden. De regeling voor starters op de woningmarkt tussen de 18 en 35 jaar wordt verruimd. Het overdrachtsbelastingtarief van 0% geldt vanaf 1 januari 2023 voor een woning tot € 440.000 (€ 400.000 in 2022).
Voor starters die een eigen woning willen kopen, kan het voordeliger zijn om die pas na 1 januari 2023 te laten passeren bij de notaris.
2. Actualisering van de leegwaarderatio
De belasting in box 3 wordt in beginsel berekend over de WOZ-waarde van een pand. Deze WOZ-waarde wordt lager vastgesteld, wanneer je een woning verhuurt en uw huurder recht heeft op huurbescherming (bijvoorbeeld bij een huurcontract voor onbepaalde tijd). De achterliggende gedachte daarbij is dat een verhuurde woning minder waard is dan een niet-verhuurde woning. De korting op de WOZ-waarde is afhankelijk van de verhouding tussen de WOZ-waarde en de huurinkomsten, oftewel de ‘leegwaarderatio’. De leegwaarderatio levert je een belastingbesparing op in box 3. De korting op de WOZ-waarde liep soms op tot wel 55%.
Vanaf 2023 versobert het kabinet de leegwaarderatio. Dit betekent dat je vanaf 2023 veel minder korting krijgt op de WOZ-waarde (maximaal 27%). De korting vervalt zelfs helemaal bij verhuur aan familie. Door een hogere WOZ-waarde zal de belastingdruk bij verhuurde woningen in box 3 flink toenemen.
3. 0% btw op zonnepanelen
Het kabinet wil de administratieve lasten voor zonnepaneelhouders en de Belastingdienst verminderen en daarnaast investeringen in zonnepanelen (als dakbedekking) stimuleren. Om deze reden is voorgesteld om per 1 januari 2023 het btw-tarief op de levering en installatie van zonnepanelen op woningen te verlagen van 21% naar 0%. Dat geldt ook voor zonnepanelen in de onmiddellijke nabijheid van de woning, zoals op de garage.
Door de toepassing van een btw-nultarief drukt er geen btw meer op de aanschaf en de installatie van de zonnepanelen, waardoor particulieren ook geen btw meer hoeven terug te vragen. Voor de stroomleveringen door particulieren aan het energiebedrijf kan in de meeste gevallen bovendien gebruik worden gemaakt van de goedkeuring bij de Kleine Ondernemersregeling (KOR). De jaaromzet mag dan maximaal € 1.800 bedragen. Hierdoor is er voor de meeste particuliere kopers van zonnepanelen op woningen geen noodzaak meer zich te registreren bij de Belastingdienst.
Verder is aangekondigd dat onderzoek zal worden gedaan naar mogelijke toepassing van het btw-nultarief op zonnepanelen op openbare en andere gebouwen die worden gebruikt voor activiteiten van algemeen belang.
De regeling geldt voor woningen van particulieren, woningcorporaties of andere verhuurders.
Advies: Overweeg je de aanschaf van zonnepanelen vanuit privé, eenmanszaak of bv? Denk dan goed na over de btw en mogelijke fiscale subsidieregelingen.
4. Andere maatregelen
In verband met de krapte op de woningmarkt en kansen voor starters en jongeren, wil minister De Jonge het middensegment van de huurmarkt gaan beschermen. Naast de dit jaar ingevoerde opkoopbescherming (zelfbewoningsplicht), zit er een verdere begrenzing van de huurindexatie aan te komen. Tevens wil het kabinet het zogenaamde woningwaarderingsstel gaan toepassen op woningen in de middenhuur. Op dit moment vallen alle woningen boven de sociale huurgrens van € 763,47 (2022) in de vrije sector. Het is de bedoeling dat per 1 januari 2024 ook voor nieuwe huurovereenkomsten in het middensegment een maximale huurprijs gaat gelden. De bovengrens is nog niet bekend, maar zal tussen een huur van € 1.000 tot maximaal € 1.250 per maand komen te liggen.
Door deze maatregelen kan het (verhuur)rendement op beleggingspanden onder druk komen te staan.
5. Jubelton afgeschaft
De verruimde schenkingsvrijstelling van € 106.671 (2022), bestemd om een eigen woning aan te schaffen of bijvoorbeeld af te lossen op een eigenwoningschuld, vervalt per 2024. Vooruitlopend daarop wordt deze vrijstelling in 2023 al verlaagd naar € 28.947. Ook vervalt per 1 januari 2024 de spreidingsmogelijkheid. Dit betekent concreet dat een bij een schenking in 2022 het onbenut gebleven deel van de maximumvrijstelling alleen nog maar kan worden aangewend voor een schenking in 2023, maar niet meer voor een schenking in 2024.
Advies: Een schenking die in 2022 wordt gedaan hoeft pas uiterlijk in 2024 te worden besteed. Het is verstandig de schenking altijd schriftelijk vast te leggen. Daarnaast zal altijd aangifte schenkbelasting moeten worden gedaan waarin een beroep op de vrijstelling wordt gedaan.
De vrijstelling geldt niet alleen voor schenkingen door ouders aan kinderen. De verruimde schenkingsvrijstelling geldt ook voor bijvoorbeeld grootouders die hun kleinkinderen financieel willen ondersteunen bij de aankoop van een woning.
6. Zwaardere lasten voor beleggers in vastgoed
De door het kabinet gepresenteerde plannen zullen voor veel vastgoedbeleggers waarschijnlijk een verzwaring van de lasten betekenen. Dit komt onder andere door hogere overdrachtsbelasting, versobering van de leegwaarderatio en een andere berekeningswijziging van de vermogensrendementsheffing (box 3) c.q. het hogere vennootschapsbelastingtarief voor beleggingen via de bv. Daarnaast kan door de invoering van een grotere regulering van de verhuurmarkt het (huur)rendement onder druk komen te staan voor nieuwe huurcontracten. Laat je daarom goed informeren.
Alles over de Miljoenennota 2023
- Hier vind je alle informatie over de Miljoenennota 2023