Wetsvoorstel: Ingrijpende gevolgen door btw-herziening op diensten aan onroerende zaken

Tegengaan van btw-besparende mogelijkheden bij ‘short stay verhuur’

Het kabinet heeft een concept wetsvoorstel gepubliceerd dat betrekking heeft op het tegengaan van btw-besparende mogelijkheden bij kortdurende verhuur van onroerende zaken. Meer specifiek beoogt het wetsvoorstel de onmiddellijke en definitieve aftrek van btw op diensten aan onroerende zaken te bestrijden, indien een pand na een verbouwing tijdelijk btw-belast wordt verhuurd om de btw op de verbouwingsdienst in aftrek te kunnen brengen (de zogenoemde ‘short stay verhuur’). Door invoering van een btw-herzieningsregeling op diensten aan onroerende zaken wenst het kabinet de btw-aftrek (gedeeltelijk) teniet te doen. Het Ministerie van Financiën heeft van 5 maart tot 2 april 2024 een internetconsultatie geopend waarop belanghebbenden hun zienswijze op het voorstel kunnen geven.

Achtergrond btw-herzieningsregeling

De btw op kosten mag je in aftrek brengen voor zover de kosten gemaakt worden voor belaste prestaties. Daarentegen is het niet mogelijk om de btw op kosten in aftrek te brengen indien de kosten betrekking hebben op vrijgestelde prestaties. Het aftrekrecht wordt in de regel bepaald op basis van het feitelijke gebruik of voorgenomen gebruik van het aangeschafte goed of de ingekochte dienst. Na het moment van ingebruikname wordt in principe niet meer teruggekomen op het aftrekrecht, ook niet als het gebruik naderhand wijzigt. Daarop bestaat een uitzondering voor goederen die vallen onder de btw-herzieningsregeling.

De herzieningsregeling heeft zowel betrekking op onroerende zaken als op goederen waarop wordt afgeschreven of waarop het mogelijk is om af te schrijven (hierna: ‘investeringsgoederen’). Voor onroerende zaken en investeringsgoederen geldt dat het aftrekrecht niet alleen wordt bepaald op het moment van ingebruikname, maar ook gedurende een aantal jaar dat daarop volgt. Indien het gebruik van de onroerende zaken en investeringsgoederen in latere jaren wijzigt, dient ook de oorspronkelijke btw-aftrek te worden heroverwogen. De aftrek van btw met betrekking tot onroerende zaken wordt herzien in elk van de negen boekjaren die volgen op het jaar waarin de ondernemer het goed is gaan gebruiken. Voor investeringsgoederen is dat gedurende elk van de vier jaren na het jaar van eerste ingebruikname.

Herziening op diensten aan onroerende zaken

Diensten vallen niet onder de herzieningsregeling in de huidige vorm; zodra de dienst eenmaal ‘gebruikt’ is, vindt geen heroverweging van de btw-aftrek meer plaats. Dit heeft geleid tot belastingbesparende situaties bij de kortdurende verhuur van woningen (‘short stay verhuur’) die het kabinet onwenselijk acht. De situatie is als volgt: een ondernemer die een pand laat verbouwen tot woningen kan de btw op de verbouwingsdienst niet in aftrek brengen, omdat de voorgenomen verhuur van woningen een btw-vrijgestelde activiteit is. In de praktijk zie je daarom regelmatig dat deze ondernemers de woningen eerst kortstondig gaan verhuren. Kortdurende verhuur (in het kader van een vakantiebestedingsbedrijf) is namelijk btw-belast, waardoor de btw op de verbouwingskosten volledig in aftrek kan worden gebracht. Onder de huidige wetgeving kan deze btw-aftrek op de ingekochte (verbouwings)diensten niet worden herzien, ook niet wanneer de ondernemer de woningen na de kortdurende verhuur weer btw-vrijgesteld gaat exploiteren.

Mede omdat dit leidt tot een ongerechtvaardigd verschil met ondernemers die uitsluitend btw-vrijgesteld verhuren, acht het kabinet dit onredelijk en stelt een uitbreiding van de herzieningsregeling voor. De uitbreiding ziet specifiek op diensten aan onroerende zaken vanaf het drempelbedrag van € 30.000 (exclusief btw) per investeringsdienst. Er is gekozen voor een herzieningstermijn per investeringsdienst van vier boekjaren na het jaar van ingebruikname van de dienst (vergelijkbaar met de herzieningsregeling voor investeringsgoederen).

Ingrijpende gevolgen 

Het voornemen is om de uitbreiding van de herzieningsregeling voor investeringsdiensten aan onroerende zaken in werking te laten treden per 1 januari 2026. Dat kan leiden tot grote financiële gevolgen voor ondernemers ingeval zij al plannen hebben voor verbouwingen met het oog op kortdurende verhuur. Wellicht kunnen zij dergelijke projecten vervroegd laten uitvoeren waarbij de ingebruikname voor 1 januari 2026 plaatsvindt (hoewel dat in de praktijk veelal niet (meer) haalbaar zal zijn). Daarnaast heeft het voorstel ook grote gevolgen voor de administratieve lasten, omdat de investeringsdiensten en de oorspronkelijke btw-aftrek gedurende meerdere jaren administratief gevolgd moeten worden en de administratie daarop ingericht moet worden.

Overigens kan de uitbreiding van de herzieningsregeling ook financieel voordelig uitpakken voor die ondernemers die de btw op investeringsdiensten bij ingebruikname niet in aftrek hebben gebracht vanwege voorgenomen vrijgesteld gebruik en in latere jaren alsnog overgaan tot btw-belaste exploitatie van een onroerende zaak. Deze ondernemers kunnen een deel van de btw op de ingekochte diensten alsnog in aftrek brengen.

Internetconsultatie

Vooralsnog betreft de wetswijziging een voorstel, welke via het internet open staat voor consultatie gedurende de periode van 5 maart tot en met 2 april 2024. Na deze periode wordt de geleverde inbreng van belanghebbenden meegenomen in de definitieve uitwerking van de regelgeving.

Vragen?

Heb je vragen over dit nieuwsbericht of over andere btw-gerelateerde zaken? Neem dan contact op met één van onze btw-adviseurs of stuur een e-mail naar btw@crop.nl.