Optie voor btw-belaste verhuur onroerende zaken
De verhuur van onroerende zaken is in de basis vrijgesteld van btw. Onder voorwaarden is het mogelijk om te kiezen (ook wel: opteren) voor btw-belaste verhuur. Dit laatste heeft als voordeel dat de verhuurder recht op vooraftrek heeft voor de in rekening gebrachte btw bij bijvoorbeeld de aanschaf van een nieuwe onroerende zaak of (ingrijpende) verbouwing van een onroerende zaak. Aangezien het om grote bedragen kan gaan, leidt een btw-belaste verhuur tot een recht op vooraftrek van btw en daarmee een (aanzienlijk) liquiditeitsvoordeel.
Uiteraard bestaan er ook andere uitzonderingen op de hoofdregel van btw-vrijgestelde verhuur van onroerende zaken, maar die laten we hier buiten beschouwing.
Voorwaarden btw-belaste verhuur
Om te kunnen opteren voor btw-belaste verhuur van onroerende zaken, moet aan de volgende voorwaarden zijn voldaan:
- Het gaat om verhuur van een onroerende zaak, die niet als woning wordt gebruikt;
- De verhuurder past niet de kleine ondernemersregeling toe;
- De huurder gebruikt de onroerende zaak volledig of nagenoeg volledig (90% of meer) voor btw-belaste activiteiten. Voor bepaalde branches, zoals de makelaardij in onroerende zaken en reisbureaubranche, geldt een 70%-norm;
- In de huurovereenkomst is een verklaring opgenomen, waarin de huurder verklaart dat de onroerende zaak volledig of nagenoeg volledig wordt gebruikt voor btw-belaste prestaties;
- De keuze voor btw-belaste verhuur is door de verhuurder en huurder gezamenlijk overeengekomen. Dit kan door het indienen van een gezamenlijk verzoek bij de Inspecteur of door de keuze op te nemen in een schriftelijke huurovereenkomst die door beide partijen is ondertekend;
- In de huurovereenkomst is een omschrijving opgenomen van de onroerende zaak met plaatselijke en kadastrale aanduiding, alsmede de datum van aanvang van het boekjaar van de huurder.
Let op! Eenmaal geopteerd voor btw-belaste verhuur, kun je niet op de keuze terugkomen. De btw-belaste verhuur loopt ook door bij een overdracht van de onroerende zaak aan een nieuwe eigenaar. Slechts als niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden, vervalt de optie voor btw-belaste verhuur.
Rechtsgeldigheid van de optie btw-belaste verhuur
Het is belangrijk om aan alle voorwaarden te voldoen bij de optie voor btw-belaste verhuur van een onroerende zaak. Indien blijkt dat niet aan alle voorwaarden is voldaan, vindt de verhuur met terugwerkende kracht vrijgesteld van btw plaats. Dit heeft grote gevolgen voor het recht op aftrek van voorbelasting bij de verhuurder.
- Ga je binnenkort onroerend goed btw-belast verhuren of is de verhuur in de afgelopen drie maanden gestart?
Controleer of aan alle voorwaarden voor de optie btw-belaste verhuur is voldaan. Denk daarbij ook aan de formele vereisten in de huurovereenkomst. De optie moet binnen drie maanden na aanvang rechtsgeldig worden ingeroepen om te voorkomen dat er met terugwerkende kracht toch btw-vrijstelde verhuur toepassing vindt.
- Vindt de btw-belaste verhuur van de onroerende zaak al langer plaats?
Controleer of aan alle voorwaarden voor de optie btw-belaste verhuur is voldaan en of er ook als zodanig wordt gehandeld. Denk daarbij ook aan de formele vereisten in de huurovereenkomst.
Kom je erachter dat de optie btw-belaste verhuur niet is opgenomen in de huurovereenkomst of dat de huurovereenkomst niet aan alle formele vereisten voldoet, corrigeer dit dan alsnog zo spoedig mogelijk. In het Vastgoedbesluit van 12 december 2023 heeft het Ministerie van Financiën onder voorwaarden goedgekeurd dat de gebreken niet fataal zijn voor de btw-belaste verhuur in de reeds verstreken periode. Er moet daarvoor wel voor de gehele periode zijn voldaan aan de genoemde 90% (of 70%) norm en door verhuurder en huurder moet zijn gehandeld alsof rechtsgeldig was geopteerd voor een btw-belaste verhuur. Gedurende de periode dienen derhalve facturen met btw te zijn uitgereikt waarmee partijen de gevolgen hebben aanvaard die wet- en regelgeving verbindt aan de optie voor btw-belaste verhuur.
Heb je vragen of kunnen wij helpen met de optie voor btw-belaste verhuur? Of heb je andere vragen met betrekking tot de verhuur van onroerende zaken? Neem dan contact op met één van onze btw-adviseurs of stuur een e-mail naar btw@crop.nl.
Bron: Vastgoedbesluit van 12 december 2023
Bekijk ook onze andere nieuwsuitingen over onroerende zaken:
Neem contact op
