Nieuws

Naheffing btw bij niet voldoen aan voorwaarden voor optie btw belaste levering

Op enkele uitzonderingen na is de levering van een onroerende zaak vrijgesteld van btw. Bij onroerende zaken heb je te maken met een herzieningstermijn, zie in dat kader ook: Herzieningsregeling in overeenstemming met de btw richtlijn.

In het geval je een onroerende zaak met btw hebt gekocht en de herzieningstermijn nog niet is verstreken, is het voor de verkoper in veel gevallen wenselijk dat de levering van de onroerende zaak wordt belast met btw. Verkoper, mits btw-ondernemer, en koper kunnen opteren voor een btw belaste levering. Hierbij moet worden voldaan aan de voorwaarden:

  • De optie moet worden opgenomen in de notariële akte of er moet een verzoek aan de Belastingdienst plaatsvinden voordat de onroerende zaak wordt gekocht; en
  • De koper moet de onroerende zaak gebruiken voor prestaties waarvoor hij ten minste 90% (of 70% voor onder andere makelaars in onroerende zaken en reisbureaus) recht op aftrek van voorbelasting heeft. Hieraan moet worden voldaan in het jaar waarin de onroerende zaak wordt gekocht en het jaar daarna, de zogenoemde referentieperiode.
  • De koper dient uiterlijk binnen 4 weken na afloop van het boekjaar dat volgt op het boekjaar van aankoop een ondertekende verklaring aan de verkoper te verstrekken dat de onroerende zaak voor btw belaste prestaties.

Bij een optie btw belaste levering wordt de heffing van de btw naar de koper verlegd. De koper geeft de verschuldigde btw aan in zijn aangifte en kan de btw in dezelfde aangifte (gedeeltelijk) in vooraftrek brengen.

De 90%-norm wordt getoetst op twee momenten. Het eerste toetsmoment vindt plaats op het moment van levering van de onroerende zaak. Het tweede toetsmoment vindt plaats na afloop van de referentieperiode of indien de onroerende zaak binnen de referentieperiode wordt doorgeleverd. Indien achteraf blijkt dat niet wordt voldaan aan de 90%-norm, wordt de levering alsnog gezien als een btw vrijgestelde levering.

Onlangs is door de A-G een conclusie geschreven inzake een dergelijke casus. In deze kwestie heeft een belastingplichtige een onroerende zaak (van rechtswege) met btw gekocht en binnen de herzieningstermijn verkocht met een optie btw belaste levering. Binnen de referentieperiode heeft de koper de onroerende zaak vrijgesteld van btw doorverkocht, waardoor niet meer werd voldaan aan de 90%-norm. Als gevolg van deze doorverkoop werd de belastingplichtige met terugwerkende kracht naar het moment van verkoop geconfronteerd met een naheffing van de herzienings-btw. De belastingplichtige stelde, zonder succes, dat het in strijd was met de btw-richtlijn en dat de wettelijke grondslag voor naheffing ontbrak. Hij was van mening dat de omstandigheden die zich voordoen na het moment van aangifte niet van invloed kunnen zijn op de verschuldigde belasting. Volgens de A-G mag je de feiten wel meenemen, omdat de voorwaarden voor de optie btw belaste levering duidelijk zijn. Wij verwachten dat de Hoge Raad hierin meegaat.

Onze adviseurs

Voor de verkoper van een onroerende zaak is het aan te bevelen de gevolgen voor de btw tijdig in kaart te brengen en het risico van een mogelijke herziening voor zover als mogelijk af te dekken. Uiteraard kunnen onze btw-adviseurs je daarbij ondersteunen. Heb je vragen, neem dan contact op met één van onze btw-adviseurs of stuur een e-mail naar btw@crop.nl.

Contact

Erik ter Maat
Tax Consultant
+31 (0) 33 - 46 357 27 info@crop.nl